En los edificios modernos, el sistema de automatización de equipos de construcción, también conocido como BAS, es la base de un funcionamiento eficiente y que ahorra energía. Sin embargo, la instalación del sistema es sólo el comienzo. Su funcionamiento estable y a largo plazo depende particularmente de un conjunto de contratos de mantenimiento anuales profesionales y continuos. Este tipo de contrato no es simplemente un "seguro de mantenimiento", sino una inversión estratégica que puede garantizar que el sistema funcione según lo diseñado y evitar fallas repentinas y pérdidas costosas. Para los administradores y propietarios de instalaciones, es necesario comprender el valor real y los componentes clave de un contrato de mantenimiento anual para lograr la preservación del valor de los activos inmobiliarios y la optimización de los costos operativos.
Por qué los contratos de mantenimiento anuales son cruciales para los sistemas BAS
El sistema BAS consta de miles de sensores, actuadores, controladores complejos y software, y funciona en un entorno eléctrico complejo durante mucho tiempo. Un contrato de mantenimiento anual profesional utiliza un mantenimiento preventivo regular para verificar y calibrar sistemáticamente los componentes críticos para garantizar lecturas precisas y tiempos de respuesta rápidos. Es como realizar un chequeo físico periódico del sistema nervioso central del edificio.
Sin un mantenimiento regular, el sistema perderá gradualmente su precisión. Las desviaciones del sensor harán que el aire acondicionado se enfríe o sobrecaliente, lo que no sólo desperdicia energía sino que también afecta la comodidad. Es posible que el actuador no pueda abrir y cerrar las válvulas normalmente, lo que provoca que el área no pueda controlar la temperatura. Estas fallas ocultas crecerán y eventualmente estallarán en forma de daños al equipo, aumento del consumo de energía o apagado total. Los costos de reparación y las pérdidas por interrupción del negocio superan con creces las tarifas del contrato de mantenimiento.
Cómo elegir un proveedor de servicios de mantenimiento BAS adecuado para su edificio
A la hora de elegir un proveedor de servicios, no hay que fijarse sólo en el precio. Primero debe examinar su formación técnica para ver si está familiarizado con la marca específica y la generación de productos BAS que posee. También debe verificar si el ingeniero posee la certificación del fabricante. Esto es particularmente importante para edificios que utilizan sistemas convencionales como Siemens, Johnson Controls o Honeywell. En segundo lugar, debe evaluar sus capacidades de servicio local, incluido el inventario de repuestos, la velocidad de respuesta a emergencias y el tamaño del equipo de servicio.
Según los requisitos, el proveedor de servicios debe proporcionar una lista detallada y personalizada del contenido del servicio, que es el SLA, y no es un contrato de plantilla universal. La lista debe aclarar la frecuencia de las inspecciones, los elementos de inspección específicos, las estrategias de respaldo de software y el compromiso con los tiempos de respuesta a fallas, etc. Es mejor solicitar visitar proyectos de tamaño y tipo similar a los que presta servicios y comunicarse con los clientes existentes para comprender el verdadero estado del desempeño y la reputación de su servicio.
¿Qué servicios básicos debería incluir un contrato anual completo de BAS?
Un contrato que cubra muchos aspectos debe incluir mantenimiento preventivo, mantenimiento correctivo y soporte para la optimización del sistema. Entre ellos, el mantenimiento preventivo ocupa una posición central. Generalmente se realiza con periodicidad trimestral o semestral. El contenido específico incluye limpiar el sensor, verificar la carrera y el torque del actuador y probar la comunicación del controlador. Además, se debe realizar una copia de seguridad del software y la base de datos y se debe verificar el suministro de energía del UPS. El propósito de este trabajo es descubrir problemas potenciales y luego eliminarlos.
Durante la vigencia del contrato, se denomina mantenimiento correctivo a la reparación de averías provocadas por el desgaste natural de componentes o por accidentes. El contrato debe cubrir claramente el alcance de los costos laborales y repuestos. El soporte para la optimización del sistema a menudo se pasa por alto, pero su valor es muy alto. Se refiere a ingenieros que ayudan a ajustar las estrategias y parámetros de control en función de los datos operativos y los cambios estacionales, con el objetivo de mejorar aún más la eficiencia energética. Por ejemplo, optimizar el programa de inicio y parada y ajustar la zona muerta del valor establecido de temperatura.
¿Cuáles son los problemas y fallas comunes en el mantenimiento de BAS?
Los problemas comunes se centran más en los equipos y sensores finales. La contaminación por polvo o la deriva provocan lecturas inexactas. Los problemas causados por los sensores de temperatura, humedad y dióxido de carbono son los más comunes. Esta situación hará que el sistema tome decisiones equivocadas basadas en datos incorrectos. Los actuadores de las válvulas de aire y de agua se desgastan mecánicamente y las bielas se aflojan, lo que provoca aperturas imprecisas, lo que afectará directamente el control de flujo y temperatura.
Hay un tipo de problema que cae en otra categoría: fallas de red y comunicaciones. Se interrumpirá la comunicación entre controladores o con el servidor central. Esta interrupción puede deberse a un módulo fallido, un problema con el conmutador o un conflicto de dirección IP. Además, las modificaciones no probadas del programa de control provocaron errores lógicos. Esto también puede provocar que los grupos de equipos se inicien y se detengan, así como fallas en la cadena y otras operaciones que se encuentren en un estado caótico. Y solucionar estos fallos leves suele llevar más tiempo.
Cómo el mantenimiento anual puede ayudar a los edificios a ahorrar energía y reducir costes
Hay un sistema BAS, que ha sido mantenido y optimizado meticulosamente. Este sistema es la primera puerta de entrada a la conservación de energía en los edificios. Puede garantizar que los datos de todos los sensores sean reales y que las acciones de todos los actuadores estén en su lugar. Con estos, el sistema puede operar estrictamente de acuerdo con la estrategia eficiente preestablecida, evitando así el desperdicio de energía similar al patrón "correr, estallar, caer, fuga". Por ejemplo, con la ayuda de un control preciso del aire fresco, se puede minimizar la carga de aire acondicionado y al mismo tiempo garantizar la calidad del aire interior.
El mantenimiento regular puede prolongar la vida útil del equipo. La inspección y el mantenimiento de bombas de agua y convertidores de frecuencia de ventiladores pueden garantizar que funcionen en el rango de alta eficiencia. La supervisión de las torres de refrigeración y los intercambiadores de calor puede mantener su eficiencia óptima. Al analizar los datos históricos de sus operaciones, los ingenieros de mantenimiento también pueden presentar sugerencias viables de renovación para ahorrar energía, como reemplazar lámparas ineficientes e instalar medidores de zonificación, que proporcionan una base de datos para inversiones más profundas en ahorro de energía.
¿A qué términos y detalles debes prestar atención al firmar un contrato de mantenimiento anual?
Al revisar su contrato, preste especial atención a las exclusiones del alcance del servicio. Es necesario aclarar qué situaciones no están cubiertas por el contrato, como mal funcionamiento causado por daños provocados por el hombre, desastres naturales o modificación no autorizada del programa sin el consentimiento del proveedor del servicio. Los términos de repuestos también son muy críticos. Es necesario acordar la lista de repuestos que se sustituirán gratuitamente (generalmente para consumibles de bajo valor), y el método de cálculo del precio de suministro de otros repuestos (por ejemplo, según el descuento anunciado por el fabricante).
Aclarar los indicadores clave de desempeño, es decir, los KPI y la responsabilidad por incumplimiento de contrato. Por ejemplo, se debe acordar de antemano la hora de llegada y el tiempo de resolución de fallas después de las reparaciones de rutina, y también se debe acordar cómo abordar el incumplimiento de las normas. Las actualizaciones de software y el soporte de seguridad de la red también son cada vez más importantes. El contrato debe indicar si están cubiertos servicios como ajustes menores a los procedimientos de control, actualizaciones de protección antivirus y evaluaciones de vulnerabilidad de seguridad de la red para el sistema.
¿El sistema BAS de su edificio actual utiliza un contrato de mantenimiento anual o adopta un modelo de emergencia de "repararlo si se rompe"? En el ámbito de la práctica de gestión, ¿cuál cree que es el indicador más crítico para medir el valor de un contrato de mantenimiento? Le invitamos cordialmente a compartir sus propias experiencias y diferentes opiniones en el área de comentarios. Si este artículo te resulta útil, dale Me gusta y compártelo con tus colegas.
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